- 복지와 조세
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[정책과 서평40]이번 부동산 거품의 엔진도 역시 '가계부채'
주택. 부동산 시장에 영향을 주는 가장 큰 요인은 주택공급, 조세, 그리고 금융 세 가지로 알려졌다. 최근에는 문재인 정부는 물론 이를 지지하는 무수한 학자들이나 정책가들까지도 '공급부족'이 부동산 폭등의 원인인 것처럼 온통 난리다. 여기 저기서 공급정책이 넘쳐난다.
하지만 투기수요를 잔뜩 부채질 해놓은 뒤, 거기에 부응하는 공급이 부족하다고 백날 얘기해본 들 '늘 공급이 부족'하다고 말할 수 밖에 없을 것이다. 진짜 공급이 부족하기 보다는 '공급이 부족한 듯한 상황'을 만드는 것이 문제가 아닐까 하는 것이다.
원래 문재인 정부 포함 개혁인사들은 주로 조세에 초점을 맞추어 부동산 시장 안정화를 추구해왔는데, 보유세를 무겁게 매겨 과도한 주택 보유 유인을 크게 낮추는 것이다. 그래서 종부세 등을 인상하라는 압력이 문재인 정부내내 지속되었지만 기대에 못미치게 질질끌다가 겨우 1년전에 다소 인상하더니, 결국 일관성을 지키지 못하고 현재 여러가지 방식으로 종부세 내는 사람을 줄이기 바쁜 실정이다.
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그런데 정작 부동산 '가격'의 불안정 이란 측면에서 보면, '공급'이나 '조세'가 아니라 '금융'이 가장 큰 역할을 해왔다는 점이 최근에는 그다지 주목받지 못했다. 2000년대 미국과 한국의 부동산 거품이 금융때문이라는 사실을 학습했음에도 불구하고 말이다.
왜냐하면 최근까지 LTV도 실시되고 2018년 이후부터는 DSR로 실시되는 등 금융규제가 어느정도 된다고 알려졌기 때문이다. 비록 적용되는 지역도 국소적이고 특히 예외가 너무 많아 작동을 하지 않고 있었음에도 불구하고 말이다. 거기다가 표면에 드러난 연체율등이 매우 낮은 상황이니 걱정할 것이 없다는 태도가 얹어졌다. 전 세계적으로 유래가 없이 10년이 넘도록 계속 성장률과 소득 상승을 넘는 부채상승이 이어졌음에도 불구하고 말이다.
그러나 이번에도 부동산 가격의 폭등과 불안정은 역시 금융문제, 즉 치솟는 집값을 따라가기 위해 소득이 없는데도 불구하고 과도하게 빚을내서 집을 구입하려는 '투기수요'에서 왔다는 진단을 한 단행본이 출간되었다. 예상한대로 학계가 아니라 키움증권 고참 애널리스트인 서영수이사가 최근에 쓴 <부채위기>가 바로 그 책이다. 이 책은 부채위기에 대한 이야기라고 제목을 붙였지만, 사실상 주택시장 거품에 관한 이야기다.
우선 저자는 정부의 가계부채 통계자료들이 엉성하다고 강력히 비판한다. 예를 들어 우리나라 가계부채 통계로 한국은행에서 발표하는 가계신용은 개인의 신용대출과 주택담보대출등을 제한적으로 담고 있을뿐이고 자영업(개인사업자) 대출은 없다.
그걸 보완하기 위해 한국은행이 발표하는 자금순환표상의 개인금융부채를 사용할 수 있다(이게 국제비교에서 쓰는 자료이고, 현재 가계부채가 GDP 100%를 넘는다고 할 때 그 자료도 이 자료다.)
그런데 여기에도 간이세금계산서를 발행해도 좋은 일부 자영업자만 포함되어 있을뿐 개인사업자 전부가 포함되어 있지 않아서 완전히 '개인이 책임져야 할 채무 총액'이 표기되지 않는단다. 더 나아가 이게 끝이 아니고 금융권 대출이 아닌 '사적 채무', 그 가운데에서도 전세보증금 채무가 또한 빠져 있단다.
결국 개인이 채무자로서 감당해야 할 부채 총액을 가계부채라고 본다면, 개인금융부채(2천조 이상) + 여기서 누락된 개인사업자 부채 일부(약 250조원) + 사적채무로서 전세보증금(약 800조원)을 포함행 한다는 것이다. 그럴 경우 가계부채는 3000조원을 넘어서게 된다는 것이 저자의 주장이다. 이 주장 자체는 매우 옳은 것이다.
이렇게 개인이 책임져야 할 채무를 먼저 제대로 합산한 후, 그 개인이 자신의 소득으로 채무의 원리금 상환능력이 얼마나 되는지를 보는 '원리금상환비율(DSR: Debt Service Ratio)'를 평가해봐야 한다는 것이다.
저자는 주택도 마찬가지 관점으로 보자고 제안한다. 1주택을 소유하냐 2주택이상을 소유하는가도 의미가 있지만, 주택수와 관계없이 비록 1주택이라도 고가 주택이라면 소득범위에서 감당 가능하냐는 질문을 던져야 한다. 감당가능하지 않는 비싼 1주택을 구매한다면 그것은 '과소비'이고 일종의 투기적 수요로 봐야 한다는 것이다.
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저자에 따르면 문재의 정부의 경제성장정책은 적어도 2019년부터는 소득주도성장이 아니라 부채주도 성장이었다. 특히 저자가 주목한 것은 아이러니 하게도 '전세대출'이 가진 위험성이었다. 정부보증 전세대출지원은, 다주택자는 물론이고 무주택자들에게도 최근 부동산 투기의 가장 특징적인 현상인 '갭투자'를 낳은 연료가 되었던 것이고, 그 결과 주택구매수요 팽창 주택가격 폭등에 결정적인 역할을 했기 때문이란다.
전세대출로 인해 사실상 가계는 명목으로는 LTV 40~50%로 묶여 있는것처럼 보이지만 실제로 LTV70%까지 대출을 받는 효과를 낳게 되었다. 마치 무주택자 지원정책 처럼 되어있는 전세대출지원이 이처럼 큰 문제를 낳아버렸기 때문에, 저자는 월세를 지원해주는 주택 바우처를 해주었다면 임대시장이 제대로 정착할 수 있었다고 지적한다. 개인적으로 이 책의 가장 중요한 지적 포인트다.
저자의 특이한 주장의 또 하나는 특혜가 많은 임대등록제가 부동산 투기의 원인이라는 기존의 많은 주장에 의문을 표한다는 것이다. 그에 따르면 각종 인센티브를 주어서 실시하는 임대등록제는 주택시장이 안정화되는 환경에서는 의미있는 정책이었는데, 주택가격상승과 맞물리면서 투기에 요용되었다고 평가한다.
또한 임대차 3법이 전세가 등을 올렸다는 비판에 대해서도 저자는 이견이 있다. 저자는 임대차3법이 정확히 임차인에게 협상력을 높여주기 보다는, 임대인에게 여러가지 명목으로 임대연장을 거부할 명목을 주었기 때문에 실제 임차인의 소망대로 임대기간이 계속 연장되기 보다, 건물주가 세입자를 내보내고 전세가를 상승시키는 요인이 되었다는 것이다.
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그의 글에서 특별하게 들어오는 것 중의 하나가 있다. 바로 핀테크 정책과 자산시장 거품을 연결시킨 대목이다. 핀테크에 대한 우리나라의 "정책적 지원은 세계적으로도 유래가 없는" 것이라면서 이를 '혁신'이라고 강변해온 정책당국을 비판한다는 점이다. 그의 얘기를 차례로 인용하면 이렇다,.
"플랫폼사가 가장 편하고 빠른 방식으로 금융서비스를 제공하면 대출시장은 더욱 진화한 '온라인 대출 자판기'가 시장을 주도할 것이다. 그런데 더 쉽게 더 많이 더 빠르게 대출이 제공된다면, 과잉 금융서비스와 가계부채 문제는 더욱 심화될 수밖에 없다. 결국 플랫폼사와 핀테크사가 주도한 인터넷전문은행의 비대면 대출의 활성화로 인한 대출 급증이 주택시장 버블을 만들었듯이, 과잉 금융서비스는 새로운 버블을 만드는 단초가 될 것이다."
"인터넷전문은행, 금융 플랫폼사가 시장을 주도하면 대출이 특정 계층을 중심으로 공급되는 현상은 더욱 심화될 것이다. 온라인 상품의 특성상 신용관리의 필요성이 적은 고신용자 고객 중심으로 대출이 제공될 것이기 때문이다."
"소수 플랫폼 사 중심으로 금융산업이 과점화된다면 금융의 불안정성은 더욱 커질 것이다. 결국 금융혁신은 선진국에서 추진한 규제강화를 통한 금융안정제고 정책과 배치된다. 미국 등 선진국의 의도는 지나치게 보수화되어 있는 금융소외를 보완하기 위한 핀테크 산업의 육성이지, 한국처럼 금융 서비스 시장을 아마존이나 구글 같은 플랫폼사에 맡기려는 것이 아니다."
사실 이 대목들은 전 카카오뱅크 공동대표를 지냈던 이용우 의원이 자신의 저서 <두발로 선 경제>에서 지적했던 내용과 일치한다. 이용우 의원은 "카카오뱅크 성공의 핵심은 타이밍이었다. 바로 신용이 팽창하던 시기와 맞물린 것"이라고 확인하고 있기 때문이다.
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저자 서영수 이상가 내놓은 대책은 무엇일까? 저자는 꽤 생각해봐야 할 몇 가지 구체적인 제안을 내놓고도 있다. 인터넷전문행 규제, 토지거래허가제를 한시적으로 실시, 임대인 전세보증반환보험 의무화, 주택 구입시 자금조달 계획서 제출, 금융소비자보호법(20년 입법) 적극 활용해서 은행의 대출책임을 명확히 하는 것 등이다. 맥락을 고려해서 구체적으로 생각해볼 필요가 있다.
하지만 투기수요를 잔뜩 부채질 해놓은 뒤, 거기에 부응하는 공급이 부족하다고 백날 얘기해본 들 '늘 공급이 부족'하다고 말할 수 밖에 없을 것이다. 진짜 공급이 부족하기 보다는 '공급이 부족한 듯한 상황'을 만드는 것이 문제가 아닐까 하는 것이다.
원래 문재인 정부 포함 개혁인사들은 주로 조세에 초점을 맞추어 부동산 시장 안정화를 추구해왔는데, 보유세를 무겁게 매겨 과도한 주택 보유 유인을 크게 낮추는 것이다. 그래서 종부세 등을 인상하라는 압력이 문재인 정부내내 지속되었지만 기대에 못미치게 질질끌다가 겨우 1년전에 다소 인상하더니, 결국 일관성을 지키지 못하고 현재 여러가지 방식으로 종부세 내는 사람을 줄이기 바쁜 실정이다.
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그런데 정작 부동산 '가격'의 불안정 이란 측면에서 보면, '공급'이나 '조세'가 아니라 '금융'이 가장 큰 역할을 해왔다는 점이 최근에는 그다지 주목받지 못했다. 2000년대 미국과 한국의 부동산 거품이 금융때문이라는 사실을 학습했음에도 불구하고 말이다.
왜냐하면 최근까지 LTV도 실시되고 2018년 이후부터는 DSR로 실시되는 등 금융규제가 어느정도 된다고 알려졌기 때문이다. 비록 적용되는 지역도 국소적이고 특히 예외가 너무 많아 작동을 하지 않고 있었음에도 불구하고 말이다. 거기다가 표면에 드러난 연체율등이 매우 낮은 상황이니 걱정할 것이 없다는 태도가 얹어졌다. 전 세계적으로 유래가 없이 10년이 넘도록 계속 성장률과 소득 상승을 넘는 부채상승이 이어졌음에도 불구하고 말이다.
그러나 이번에도 부동산 가격의 폭등과 불안정은 역시 금융문제, 즉 치솟는 집값을 따라가기 위해 소득이 없는데도 불구하고 과도하게 빚을내서 집을 구입하려는 '투기수요'에서 왔다는 진단을 한 단행본이 출간되었다. 예상한대로 학계가 아니라 키움증권 고참 애널리스트인 서영수이사가 최근에 쓴 <부채위기>가 바로 그 책이다. 이 책은 부채위기에 대한 이야기라고 제목을 붙였지만, 사실상 주택시장 거품에 관한 이야기다.
우선 저자는 정부의 가계부채 통계자료들이 엉성하다고 강력히 비판한다. 예를 들어 우리나라 가계부채 통계로 한국은행에서 발표하는 가계신용은 개인의 신용대출과 주택담보대출등을 제한적으로 담고 있을뿐이고 자영업(개인사업자) 대출은 없다.
그걸 보완하기 위해 한국은행이 발표하는 자금순환표상의 개인금융부채를 사용할 수 있다(이게 국제비교에서 쓰는 자료이고, 현재 가계부채가 GDP 100%를 넘는다고 할 때 그 자료도 이 자료다.)
그런데 여기에도 간이세금계산서를 발행해도 좋은 일부 자영업자만 포함되어 있을뿐 개인사업자 전부가 포함되어 있지 않아서 완전히 '개인이 책임져야 할 채무 총액'이 표기되지 않는단다. 더 나아가 이게 끝이 아니고 금융권 대출이 아닌 '사적 채무', 그 가운데에서도 전세보증금 채무가 또한 빠져 있단다.
결국 개인이 채무자로서 감당해야 할 부채 총액을 가계부채라고 본다면, 개인금융부채(2천조 이상) + 여기서 누락된 개인사업자 부채 일부(약 250조원) + 사적채무로서 전세보증금(약 800조원)을 포함행 한다는 것이다. 그럴 경우 가계부채는 3000조원을 넘어서게 된다는 것이 저자의 주장이다. 이 주장 자체는 매우 옳은 것이다.
이렇게 개인이 책임져야 할 채무를 먼저 제대로 합산한 후, 그 개인이 자신의 소득으로 채무의 원리금 상환능력이 얼마나 되는지를 보는 '원리금상환비율(DSR: Debt Service Ratio)'를 평가해봐야 한다는 것이다.
저자는 주택도 마찬가지 관점으로 보자고 제안한다. 1주택을 소유하냐 2주택이상을 소유하는가도 의미가 있지만, 주택수와 관계없이 비록 1주택이라도 고가 주택이라면 소득범위에서 감당 가능하냐는 질문을 던져야 한다. 감당가능하지 않는 비싼 1주택을 구매한다면 그것은 '과소비'이고 일종의 투기적 수요로 봐야 한다는 것이다.
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저자에 따르면 문재의 정부의 경제성장정책은 적어도 2019년부터는 소득주도성장이 아니라 부채주도 성장이었다. 특히 저자가 주목한 것은 아이러니 하게도 '전세대출'이 가진 위험성이었다. 정부보증 전세대출지원은, 다주택자는 물론이고 무주택자들에게도 최근 부동산 투기의 가장 특징적인 현상인 '갭투자'를 낳은 연료가 되었던 것이고, 그 결과 주택구매수요 팽창 주택가격 폭등에 결정적인 역할을 했기 때문이란다.
전세대출로 인해 사실상 가계는 명목으로는 LTV 40~50%로 묶여 있는것처럼 보이지만 실제로 LTV70%까지 대출을 받는 효과를 낳게 되었다. 마치 무주택자 지원정책 처럼 되어있는 전세대출지원이 이처럼 큰 문제를 낳아버렸기 때문에, 저자는 월세를 지원해주는 주택 바우처를 해주었다면 임대시장이 제대로 정착할 수 있었다고 지적한다. 개인적으로 이 책의 가장 중요한 지적 포인트다.
저자의 특이한 주장의 또 하나는 특혜가 많은 임대등록제가 부동산 투기의 원인이라는 기존의 많은 주장에 의문을 표한다는 것이다. 그에 따르면 각종 인센티브를 주어서 실시하는 임대등록제는 주택시장이 안정화되는 환경에서는 의미있는 정책이었는데, 주택가격상승과 맞물리면서 투기에 요용되었다고 평가한다.
또한 임대차 3법이 전세가 등을 올렸다는 비판에 대해서도 저자는 이견이 있다. 저자는 임대차3법이 정확히 임차인에게 협상력을 높여주기 보다는, 임대인에게 여러가지 명목으로 임대연장을 거부할 명목을 주었기 때문에 실제 임차인의 소망대로 임대기간이 계속 연장되기 보다, 건물주가 세입자를 내보내고 전세가를 상승시키는 요인이 되었다는 것이다.
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그의 글에서 특별하게 들어오는 것 중의 하나가 있다. 바로 핀테크 정책과 자산시장 거품을 연결시킨 대목이다. 핀테크에 대한 우리나라의 "정책적 지원은 세계적으로도 유래가 없는" 것이라면서 이를 '혁신'이라고 강변해온 정책당국을 비판한다는 점이다. 그의 얘기를 차례로 인용하면 이렇다,.
"플랫폼사가 가장 편하고 빠른 방식으로 금융서비스를 제공하면 대출시장은 더욱 진화한 '온라인 대출 자판기'가 시장을 주도할 것이다. 그런데 더 쉽게 더 많이 더 빠르게 대출이 제공된다면, 과잉 금융서비스와 가계부채 문제는 더욱 심화될 수밖에 없다. 결국 플랫폼사와 핀테크사가 주도한 인터넷전문은행의 비대면 대출의 활성화로 인한 대출 급증이 주택시장 버블을 만들었듯이, 과잉 금융서비스는 새로운 버블을 만드는 단초가 될 것이다."
"인터넷전문은행, 금융 플랫폼사가 시장을 주도하면 대출이 특정 계층을 중심으로 공급되는 현상은 더욱 심화될 것이다. 온라인 상품의 특성상 신용관리의 필요성이 적은 고신용자 고객 중심으로 대출이 제공될 것이기 때문이다."
"소수 플랫폼 사 중심으로 금융산업이 과점화된다면 금융의 불안정성은 더욱 커질 것이다. 결국 금융혁신은 선진국에서 추진한 규제강화를 통한 금융안정제고 정책과 배치된다. 미국 등 선진국의 의도는 지나치게 보수화되어 있는 금융소외를 보완하기 위한 핀테크 산업의 육성이지, 한국처럼 금융 서비스 시장을 아마존이나 구글 같은 플랫폼사에 맡기려는 것이 아니다."
사실 이 대목들은 전 카카오뱅크 공동대표를 지냈던 이용우 의원이 자신의 저서 <두발로 선 경제>에서 지적했던 내용과 일치한다. 이용우 의원은 "카카오뱅크 성공의 핵심은 타이밍이었다. 바로 신용이 팽창하던 시기와 맞물린 것"이라고 확인하고 있기 때문이다.
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저자 서영수 이상가 내놓은 대책은 무엇일까? 저자는 꽤 생각해봐야 할 몇 가지 구체적인 제안을 내놓고도 있다. 인터넷전문행 규제, 토지거래허가제를 한시적으로 실시, 임대인 전세보증반환보험 의무화, 주택 구입시 자금조달 계획서 제출, 금융소비자보호법(20년 입법) 적극 활용해서 은행의 대출책임을 명확히 하는 것 등이다. 맥락을 고려해서 구체적으로 생각해볼 필요가 있다.
